Affitto in nero, quando puoi riavere indietro i soldi - Antropozoonosi.it
Se hai pagato l’affitto della casa in nero, c’è modo di recuperare i soldi versati? Tutto quello che puoi fare per tutelarti.
L’affitto in nero rappresenta una problematica purtroppo ancora diffusa nel mercato immobiliare italiano, dove molti inquilini pagano una parte del canone fuori dal contratto ufficiale, senza ricevute e in contanti.
Ma cosa succede quando si desidera recuperare queste somme extra? È possibile riavere indietro il denaro versato in nero? La normativa italiana fornisce risposte precise e strumenti giuridici efficaci per il recupero dei pagamenti non dovuti.
La nullità dell’accordo per il canone extra
Il fenomeno dell’affitto in nero consiste nel pagare, oltre al canone ufficiale previsto in un contratto regolarmente registrato, una cifra aggiuntiva non dichiarata. Tale somma supplementare è illegale e l’accordo che la prevede è considerato nulla agli occhi della legge. Per le locazioni ad uso abitativo, l’articolo 13 della Legge n. 431/1998 stabilisce chiaramente la nullità di qualsiasi pattuizione che stabilisca un canone superiore a quello registrato nel contratto scritto. Analogamente, per le locazioni commerciali, l’articolo 79 della Legge n. 392/1978 sancisce lo stesso principio.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 2017, ha confermato che è invalido il patto segreto che maggiora il canone, ma che tale nullità riguarda esclusivamente la clausola relativa all’importo extra, lasciando in vigore il contratto per il canone ufficiale. La legge riconosce che i pagamenti effettuati al di fuori del canone ufficiale rappresentano un pagamento indebito. Per recuperare queste somme, l’inquilino deve avviare un’azione legale civile, chiamata azione di ripetizione dell’indebito, prevista dall’articolo 2033 del Codice Civile. In pratica, sarà necessario rivolgersi al Tribunale con l’assistenza di un avvocato, chiedendo che il proprietario venga condannato a restituire le somme versate in eccedenza rispetto al contratto registrato. Il diritto alla restituzione è soggetto a termini temporali specifici:
- Termine di 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile: la legge sulle locazioni abitative e commerciali concede al conduttore un periodo di sei mesi per agire senza subire limitazioni. In questo arco temporale, è possibile richiedere la restituzione di tutte le somme pagate in nero anche per molti anni, senza che il locatore possa opporre la prescrizione per i pagamenti più remoti. Questo termine è definito di decadenza e serve a tutelare l’inquilino da eventuali ritorsioni.
- Termine ordinario di 10 anni: superati i sei mesi, il diritto di recupero non si estingue, ma diventa soggetto alla prescrizione ordinaria decennale. Ciò significa che si potranno chiedere indietro solo i pagamenti effettuati entro i dieci anni precedenti l’inizio della causa. Le somme versate prima di tale periodo sono perse.
Per esempio, chi ha pagato una somma extra per 15 anni e lascia l’immobile oggi, se agisce entro sei mesi può pretendere l’intero importo. Se invece la causa parte dopo un anno, potrà recuperare solo gli ultimi 10 anni di pagamenti. L’onere della prova spetta all’inquilino ed è la parte più complessa della richiesta, considerando che i pagamenti in nero avvengono spesso in contanti e senza ricevute. I mezzi probatori più efficaci sono:
- Registrazioni audio o video, purché effettuate in luoghi pubblici o diversi dal domicilio del proprietario;
- Documenti scritti come controdichiarazioni firmate, email o messaggi che attestino il pagamento di un canone superiore a quello dichiarato;
- Testimonianze di persone che abbiano assistito ai pagamenti o che fossero a conoscenza del patto illecito. La giurisprudenza ammette in alcuni casi la prova testimoniale, sebbene il contratto di locazione debba essere per legge scritto.
Quando il contratto di locazione non è mai stato registrato, l’intera locazione è nulla. In teoria, l’inquilino potrebbe chiedere la restituzione totale di quanto versato. Tuttavia, la giurisprudenza recente, come la sentenza del Tribunale di Napoli n. 10783 del novembre 2023, ha chiarito che ciò porterebbe a un ingiustificato arricchimento senza causa da parte del locatore. In questi casi, il giudice può riconoscere al proprietario un’indennità per l’occupazione dell’immobile, solitamente pari al canone di mercato, che viene compensata con le somme richieste dall’inquilino.
Di fatto, il recupero del denaro diventa molto difficile. La tutela più efficace, dunque, rimane quella prevista per il canone parzialmente in nero su un contratto regolarmente registrato, dove il diritto alla restituzione è più solido e concretamente realizzabile.